在当前上海建设全球城市及提升国际竞争力格局大背景下，"198"区域工业用地减量化是落实新型城镇化战略的必然要求、是本市产业升级发展的必然要求，是倒逼城市转型发展的重要举措。当前，市委市政府高度重视"198"区域工业用地减量化工作，聚焦各部门政策、联动市、区县、乡镇，整合各部门涉农资金，各方聚力共同推进"198"区域工业用地减量化的局面初现。该研究在对"198"区域工业用地数量、布局、结构、权属构成、利用强度和效益等进行总结的基础上，简要分析了集建区外低效工业用地形成原因：缺乏规划制约、缺乏市场配置、缺乏评价机制和缺乏退出机制。"198"工业用地作为郊野地区的重要组成部分，长期以来，其在经济收入方面给镇村带来了一定的收益，吸纳了部分农村剩余劳动力就业，但同时其占用的各类资源庞大且普遍存在较为严重的污染问题。"198"工业用地减量短期来看会减少村级集体经济组织的租金收入，减少镇级税收收入，对本地劳动力就业造成影响，但因集建区外集体土地上企业七成以上已经改制，且企业能级大部分较低，此部分影响有限，长期来看，通过相关政策保障，形成造血机制，镇村两级集体经济组织会逐步壮大并迸发出新的活力。同时，伴随着工业用地减量，会减掉污染源，减少外来务工人员，降低社会管理成，对当地的社会环境和生态环境来讲，具有较强的正效益。 针对"198"区域工业用地对镇村经济利益造成的负面影响，该研究提出要坚持"输血"与"造血"并举，积极出台扶持政策，着力构建镇村发展的内生机制；坚持强"村"和富民同步，突出形成"造血机制"，着力放大镇村经济发展的内在效应，从政策设计上明确增减挂钩政策叠加规划空间奖励、提高带动地块开发强度，创新土地出让方式，"造血地块"定向出让，同时制定各种措施促进农民再就业，并结合当前工作实际，提出了指标交易模式、镇内物业置换模式、全区统筹物业置换模式、作价入股模式等运作模式。实施前"输血"，保障前期集体经济组织正常运行，保障农民生计不受影响；实施中强化政策激励，构建长效"造血"机制；实施后，注重当地农民再就业的培训与引导，多措并举，壮大镇村集体经济组织收益，保障农民权益，提升农民收入。最后，研究提出，"198"区域工业用地的稳步有序退出应统一思想认识，建立倒逼机制；兼顾各方利益，建立激励机制；统筹开展规划，进行分类引导；聚合各方力量，协同推进实施。